[摘要] 近日，广州的文保圈子和民宿圈都在转发“江岭北1号”转租的消息。因无证经营民宿被取缔的“江岭北1号”租赁合同还未到期，每月还要付租金3万元，店主大君只好把它放到网上转租。
“江岭北1号不做民宿了，太可惜了！”
近日，广州的文保圈子和民宿圈都在转发“江岭北1号”转租的消息。因无证经营民宿被取缔的“江岭北1号”租赁合同还未到期，每月还要付租金3万元，店主大君只好把它放到网上转租。
就在此前的半个月，大君刚花了约两万元对这栋列入市级登记保护文物单位的民国老洋房渗水的墙体补做防水和墙面修补，而两年前一手店主为改造这栋老房子做民宿，曾投入三四十万元修缮装修。听说“江岭北1号”要关门，以往的租客和常来做客的朋友们都赶来告别。而一些民宿业主则感到很沮丧，打算结业。
江岭北1号是广州个活化利用文物建筑的“先烈”，其发生的一切正是当下广州老房子活化利用的缩影：一方面，民间资本对老房子保育、活化利用情怀满溢；另一方面，民宿业主不仅要承担昂贵的租金、修缮保护费用，还要冒着非法经营的风险，躲避各种打击与查处。
老房子租金高、修缮维护投入大
必须引入民间资本经营才能持续
与年代较近的房子改民宿不同，老房子做民宿的成本更高：
首先是作为稀缺品、有历史情调文化底蕴的老房子身价高，在老洋房较集中的东山口一带，从房产中介公开的信息可知，老房子每一层的租金都在上万元，多数红砖洋楼是两三层，每月租金都要几万元，还要交出租屋税。
年代较近的房子可以即租即用，但“老房子啊，大是维修这事儿”。饱经风霜的老房子都必须解决这些问题：砖混结构的要加固，渗漏的要做防水防潮，地板磨损、门窗坏损要换，还要杀白蚁。为了满足现代人生活需要，每个房间还要加建独立卫浴。修缮改造费少则十万元多则上百万元。
“要花多少成本？要砸多少钱去装修、翻新，才能够把所有问题处理掉？我如果有钱，不如拿这笔钱去萝岗买一套别墅。”张先生租下东山一栋三层红砖小洋楼后，投入了200多万元修缮改造。“老房子的保护与改造，不引入民间资本的话，是很难的。政府不可能掏钱做这个事情。我们做民宿，也是想通过运营让这件事持续下去。”
但是，尽管老房子改的民宿受到许多有老城老房子情结的文化人、文青、小资、学生的追捧，据新快报记者调查，目前这些民宿的入住率高的只有50%至60%。“收入只是打平房租。投入修缮的钱，很可能收不回。”Jason为改造一栋民国小洋楼做民宿曾花费三四十万元。
而被查前的江岭北1号其实日子也不好过，大君说：“平时入住率是4—5成，好的时候7成以上。要住满6成以上，才能抵得上3万块租金。还交租赁税给街道，一个月2000多块，负担很重啊。好的那个月，盈余也只有1万块多一点，不太够我们两个合伙人生活啊。”
不少民宿业的人士都认为，广州作为一个非旅游城市，酒店业尚且惨淡经营，民宿业发育还是不如旅游资源更丰富的北京、上海等地。
历史建筑约1/3为严重损坏房危房
政策鼓励社会资本参与保护利用
“这样下去很难维持，经营半死不活不如不做。再加上没有民宿的合法政策，又不能‘住改商’，这些问题都制约着我这样想从事老房子改造的人的投入。如果老房子不是拿来做经营的话，拿来做什么？只是单纯考虑居住，改造成本是不成比例、不相应的。如果你想把它盘活，或者保存更好的状态，把文化延续下去，必然引入一些民间资本进行改造、经营，如果不解决住改商、民宿的政策，那就没有人愿意去投资。”
广州的老房子目前是什么境况？广州目前已公布三批历史建筑共566处，多为民国以来有近八九十年历史的老房子，据统计，批398处历史建筑中，严重损坏房与危险房约占1/3。
2014年7月，市规划局曾与华南理工大学专家、专业调研机构共同开展历史建筑入户调查，据对批103处调查，广州历史建筑的主要问题是因年代久远而造成的漏雨、房屋老旧、存在安全隐患、通风采光不足、木结构构件存在白蚁蛀蚀等，而业主们关心的问题则是修缮资金如何解决，55.9%的受访居民表示希望得到政府的修缮或修缮资金补助。而在对历史建筑利用方面，半成的受访业主愿意与其他企业、组织或个人合作共同开发利用与保护其历史建筑。
规划部门则表示，由政府全部出资修缮私房不太现实，希望社会力量能提供资金并分享修缮后的“红利”。
批398处历史建筑只是广州市有保护价值的老房子的沧海一粟，却也代表了广州老房子的现状。除三批566处历史建筑，广州市现有不可移动文物3010处。去年完成的文化遗产普查，广州市共筛选出不可移动文物线索67处，历史建筑线索792处，传统风貌建筑线索3087处。还有众多受历史文化街区、历史风貌区法规保护的老房子未列入上述名单。
其实，过去两年间，广州为鼓励文物、历史建筑等老房子的保护修缮与活化利用，相继出台《广州市文物保护规定》、《广州市历史建筑和历史风貌区保护办法》、《广州市历史文化名城保护条例》，都明确“发挥文物的经济效益”、可作“旅游观光和休闲场所”、“鼓励、支持保护责任人利用历史建筑发展文化创意、旅游产业、地方文化研究，开办展馆、博物馆，开展经营活动，以及以其他形式对历史建筑进行保护和合理利用”、“鼓励社会资本和个人参与历史建筑的保护和利用”。
特别是《广州市历史文化名城保护条例》提出：“人民政府应当制定促进历史建筑合理利用的具体办法，通过政策引导、资金资助、简化手续、减免国有历史建筑租金、放宽国有历史建筑承租年限、减免历史建筑土地使用权续期费用等方式，促进对历史建筑的合理利用。”
但是，至今未有相应的配套政策出台，另一方面，禁止“住改商”一直是历史建筑活化利用为咖啡厅、画廊、工作室包括民宿的大障碍。而新快报记者调查的位于东山口的民宿，除江岭北1号是市级登记保护文物单位外，有几处已列入传统风貌建筑线索。但无一拿到临商证明。
民宿业主：希望临商证明开绿灯
希望有合法政策做民宿
“所以就是一边在鼓励，但是一边没有政策支持你。”大君的理想正在破灭，她曾经说过：“我的理想是一直做下去，不光是民宿，还要多开发周边的老房子。”
“一个老建筑荒废在那里，政府没钱投入改造，又不允许别人在合理的范围内利用起来，太多条条框框约束，又没有政策支持大家活化，比如证照、税收优惠……难道就让它垮掉吗？保护一个街区，就是整饰一个外墙吗？不是吧。建筑本身还是要维护的。政策扶持不是一个部门的问题，是多个部门的问题。我们真的非常希望被招安，合法化。”
民宿业主张先生还列举了由于没有合法身份所带来的经营不便：“因为临商证明拿不到，没有营业执照，客人需要发票，我很头疼，需要用其他公司名义开发票。携程、去哪儿和我合作，需要我出具正规的旅业执照。”
尽管勉强维持，甚至收不回成本，但不少民宿业主依然不改初心，也表达了他们的愿望：
“如果有政策保障，我们会继续做，这是我们的兴趣啊。”
“如果有合法政策做民宿短租，当然更好，这可以让更多的人体验到老房子的味道与氛围。”
“民宿主是活跃而且实在的老城文化继承者，我是想规模化来做，但需要政府支持。”
“我们这里是历史文化街区，我做的事也是为城市做贡献，有没有一些政策的扶持？比如办临商证明开绿灯，民宿的报备登记要简化手续。”
“希望广州能借鉴深圳、厦门、杭州的做法，让我们可以合法化。广州比较有历史文化的两个地方，西关也好，东山口也好，政府应该出台政策，鼓励民宿，把旅游业做好。”
“我想很多人都希望在老房子从事自己的事业，但老房子租金太贵，不是每个人能承受，也不是每个人能投入一大笔钱去修复，如果有政策鼓励，比如，如果要交税，税收返还几个点。”
如今，在大门紧闭的江岭北1号里，前台还放着客人们的留言簿：
“江岭北，有情怀的掌柜，做着有情怀的事，希望你俩坚持，坚持便是无憾，坚持即有曙光。”
江岭北1号，如何坚持下去？
来源：新快报
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