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“天价”后就是“天花板”?

房天下   2016-07-26 15:42

[摘要] 环北京楼市经历了史上疯狂的半年。

环北京楼市经历了史上疯狂的半年。

燕郊当前均价22000元/平方米,涨幅30%,上半年去化6300套;

香河当前均价13000元/平方米,涨幅47%,上半年去化6265套;

永清当前均价9000元/平方米,涨幅64%,上半年去化11626套……

大幅上涨的数字背后,项目惜售、捂盘待涨的开发商俨然成了购房者眼中的“黑心”卖家。距离北京30公里之外的燕郊房价上涨到2.2万元/平米,即使每平米比北京低1万元,但“河北”的烙印让这个价格成为“天价”。

然而,高位上涨之下也潜伏着风险,“天价”之后或许就是环京楼市的“天花板”。在业内人士看来,当环京楼市价格涨到一定程度,市场如果不再买账,后市将难免陷入尴尬。尤其对于目前仅有政策利好,实质配套并未到位的部分区域,楼市潜藏风险更大。

疯狂的半年

在北京工作的“北漂”小兰,亲身经历了环京楼市的这一轮疯狂上涨。前两个月的环京看房经历,让她越看心里越没底。

房源挺少的,感觉每个地方都是抢房的状态。很多售楼处都是排卡、摇号,给人一种房子很难抢到的感觉。”小兰告诉和讯房产

涨价惜售、一房难求的情景不断在环京楼市上演。以燕郊汇福悦榕湾为例,上半年四次开盘,呈现量价齐涨态势,一共销售了近2000余套房源;价格从17000元/平方米涨至20000元/平方米,开盘即售罄。

环京看了一圈房子之后,小兰的感受是,房价火爆的地方(燕郊、香河),地段位置好,但价格太高,难以承受;价格相对偏低的地方位置又太偏(永清),配套跟不上,担心市场风险,或将来不好出手。

进入7月份,环京楼市交易量明显减少。据业内人士分析,这一方面与开发商捂盘惜售有关,很多项目集中在下半年推盘。另一方面,4月份“廊九条”出台之后,对市场形成一定影响,尤其住宅市场去化明显变慢。

再者,在楼市热潮之下,政府监管日益严格,之前环京楼市很多在售项目五证不全,当下监管严格之后,这一部分项目暂时无法销售,客观上也造成市场供应量不足。

此外,环京楼市的持续高涨,一定程度上也将一部分刚需人群挡在门口之外,他们的买房计划“被推迟”。

风险隐现

一个值得关注的现象是,环京楼市正经历一轮价格火爆传导期。

这个传导效应从火爆区燕郊、大厂、香河等逐步蔓延至固安、永清等地,原来房价洼地的永清,如今也被带热,成为热点区域。以永清阿尔卡迪亚花语城项目为例,去年一期开盘(10月份左右)售价才6800元/平方米,今年4月份,3期卖到8300-8600元/平方米(非毛坯),目前报价为11000-13000元/平方米。大半年时间里,房价上涨两倍。

目前的高价位之下,对购房者而言,意味着将承受更大的压力,后市市场需求量或将受到压制。

接受和讯房产采访的几位业内人士表示,进入4月份之后,房价高企之下,环京楼市市场需求受到一定影响,后续是否有更多的需求支撑去化是一大问题。比如,永清这样的后发区域,半年内涨幅这么大,尽管有各种政策利好,但区域配套发展还需一定时间,这么快的涨幅,实际是对后市市场的透支。一旦政策或市场发生风吹草动,可能会面临调价风险。

鑫地产一位相关人士表示,对于燕郊、大厂、香河等地来说,价格到2.2-2.5万元/平方米算是比较合理的范围,如果再高出这个价格,买房人群接受就有一定抗性。

“环京楼市价格是看北京市场‘脸色’,但毕竟‘环京’不是‘北京’。尽管可以依托政策利好,但这些因素支撑的价格只是在一定的范围之内。目前看,环京有些区域的房价涨幅明显透支未来。”上述鑫地产人士说。

击鼓传花的游戏?

更为现实的问题是,原本作为承接首都非核心功能的环北京区域,随着房价的不断攀升,或许会失去其原有的价值。

长期以来,由于北京房价持续高位以及较严的限购政策,致使部分刚性需求和投资需求向北京周边城市外溢。同时,随着北京对非首都核心功能的疏解,环北京区域需要承接日益增多的产业功能,环北京楼市则成了被疏解产业人员购买新房的主要目标区域。

但是,环京楼市的火爆程度远远超过预估。以“北三县”为例,先是通州成为城市副中心的消息持续发酵,再是北三县与北京规划统一的传闻被一传再传,引得房价跟着一轮一轮跳涨。

在业内人士看来,尽管环京区域具有一定价值潜力,不过仅是炒概念还不足以能够吸引人投资置业。毕竟,周边的状况在短时间内无法改变,而有一些规划也只是停留在传言中。更重要的是,北京周边的发展重要的任务是疏解首都功能,如果房价过高,甚至与北京齐平,对于疏解首都功能,吸纳人口将是一个巨大的障碍。

毋庸置疑,环京周边的发展和扩容,为城市建设和房地产发展增加了动力。不过,需要防范的是,这其中掺杂的过多人为炒作因素,以及房价过快上涨,一定程度上是对未来的透支。

“如果首都功能疏解的结果是房价先行,转移出来的只是房地产,长期看,这难免是一场击鼓传花的游戏。”有业内人士如是说。

来源:和讯房产

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