[摘要] 3699个字的短文，揭露了高房价背后的秘密..
此文的作者名叫妖艳说，小编近日在知乎上在无意中发现了此文，作者对于房价的领悟还是非常深刻的，读完受益匪浅。文章篇幅不长，值得多看几遍，细细推敲。以下为正文：
“人民日报刚刚发文：楼市上涨是必然趋势......”
“XX月M2增长11%，你的钱又贬值了”
“房子是刚需，必须买，必须涨”
“3年后房子突破XX万，跌了算我输”
以上是我们经常看到的房价聊天专用语句，但这种和抓大小一样的玩法，太低端。借用一句话：以上全错！下面我就把房价背后的根本逻辑讲清楚，请大家拉好小板凳，认真听。（很多人看不懂上面一段，补充一句，我是欧黑）
房价的真正含义
1、房产的价格：衡量房产价格等于多少数量的钱，是不需要实际存在一笔钱的。（我今天去绿中介，房产顾问告诉我挂200万，这里顾问并不会拿100万把房买走，当然你可以挂500万，你高兴就好）。
2、成交的价格：利用钱的价值衡量进行交易，这里必须是实际存在的钱（有人花200万买走了我的房子）。
“值多少钱”（房产的价格）和“有多少钱”（成交的价格）是两个不同的概念。
为什么买房能赚钱
在房价暴涨的时候，今天我挂200万，明天可能有人出210万。房子还是那个房子，你根本不能解释，为什么一个晚上难道这套房子就能创造出10万块钱？但是却实实在在的多出了10万块钱，这10万块钱其实就是“恐慌流动性溢价”。同样的，你这个小区和你一样的家庭，每家的房产都“增值”了10万，市值确实是“增值”了，但被“增值”的市值本来也不是真实存在的财富，而只是数字游戏而已。只有实实在在的资金进出，以及买卖差价造成的盈亏才是真实的。
市值的变化只是纸面上虚拟的数字变化
“纳尼？你说我的房子是价格是虚拟的？我可真真切切看到绿中介卖210万”。是的，但是有个前提，你必须用210万卖出去，这个钱才是你的。因为，真正赚钱的，是卖出房子变成现金的那一刻。
在不考虑货币总量增加的基础上，你卖出房子后你的钱变多了，但背后是有人花了真金白银买了你的房子。真正的钱只会在市场参与者之间再分配，有人的钱变成了房子，有人的房子变成了钱，真正的钱是不会变的，这个和物理上的能量守恒是一个道理。这是理论，下面看数据：
2016年中国广义货币总额为155万亿（以下皆为人民币）2016年中国外汇储备21万亿2016中国流通的货币68万亿2016中国GDP74万亿2016中国住宅市值270万亿
住宅市值=1.7倍广义货币=12.8倍外汇储备=3.9倍流通货币=3.6倍GDP
“笨蛋，我可以贷款买房啊！”“是的，的确可以。”
4月M2增速仅10.5%，环比三月降低0.1%，新增人民币贷款1.1万亿元，其中住户部门贷款增加5710亿元，中长期贷款（房贷）增加4441亿元，而4月存款仅增加2631亿元，其中住户存款减少1.22万亿元。自从房贷成为新增贷款的主要部分以后，M2增速明显下滑，从13%回落到10%。这是因为信贷扩张中，企业及政府信用扩张和个人信用扩张的路径是截然不同的。
企业信用扩张存在正反馈周期，一家企业贷款一亿进行生产，产销两旺的话，明年可以贷款二亿，后年四亿，即使遇上亏损企业，如果是国企，经常采取借旧换新的方式融资，今年借一亿，明年借一亿零五百万，其中一亿用来归还本金，五百万拿来支付利息，债务越滚越大。所以在企业贷款增量为主的时代，M2的增速是非常快的，滚雪球一样的增加。但是企业和政府扩张到一定程度，是扩张不动的，从2015年开始，信贷增量从企业转移到了个人房贷，但是个人房贷的信用扩张存在负反馈，我们买房按揭贷款三十年，每年还款，对于这个买房的个体而言，随着按揭款的归还，负债是越来越少的，所以和企业自循环信用扩张不同，住户贷款的信用扩张需要不断的找新的借贷人，并且新借贷的规模要大于老人归还贷款的规模，才能推动信贷的增长。
新增个人贷款的前提必须是居民平均收入的提高，合理情况下两者应该是一致的，平均收入增加8%，那么个人贷款也应该增加8%，如果个人贷款的增速是收入增速的好几倍，比如20%-30%的增速，那么后面的增速必然回归，因为借钱终归是要还的，而个人是无法像企业靠借旧换新维持贷款额度不变甚至增加的。
所以M2增速不断下滑是必然的，很可能今年年底M2增速就跌破10%，最近CPI低的惊人，要知道1977-1987年生育高峰的人口目前处于30岁-40岁消费能力最旺盛的时期，1987年后的人口数量明显下滑，这会造成未来需求的不足。
如果看不懂没关系，一句话解释：个人信用贷款增长是有极限的！上涨周期会因为信心爆棚带来大量的个人信贷，但个人信贷总量必须周期的和收入增速契合。
到现在， 我们可以很清楚的看到，银行在收紧信贷后，就会进入了“找不到人接盘”的境地。
住宅市值=1.7倍广义货币=12.8倍外汇储备=3.9倍流通货币=3.6倍GDP
举个极端情况的例子，如果所有人都同时想把房子换成真真实实的现金，同时在保证货币真的会全部来购买房子（当然不可能，早就无量跌停了）的时候，房子的价格要下跌75%。同时房子根本不需要挤兑，只要有25%的房子持有者套现离场，也就意味着我们将耗干所有货币。68万亿流通货币，好不夸张的说，现在的货币根本支撑不了百分之一的房子持有者套现离场。
另外，中国的房地产市场是轻易就能崩盘的吗？答案肯定是：NO!
“现在贷款收的好紧，带不到款。”“利率？根本不打折了”“二套房？不给贷款！”“限购限购，你压根买不了”“二手房限卖，3年5年不准卖了”“满2年咯，免税”这一切都是在限制房产的交易，限制套现离场的速度，为你准备持续可以割的“韭菜”。
“只有当潮水褪去，才知道谁在裸泳”同时它也在说：“我虽然不能阻止潮水褪去，但我能让潮水退的慢一点，并且让更多的人下来游泳，用肉身保持水位线的不变。”
如果你对上文都看不懂，那就看下去。一个网上看到的一个有趣的故事，很通俗。
烧饼的故事
有一个市场，有两个人在卖烧饼，有且只有两个人，我们称他们为烧饼甲、烧饼乙。他们的烧饼价格没有物价局监管，每个烧饼卖一元钱就可以保本（包括他们的劳动力价值），并且他们的烧饼数量一样多。 这段时间，他们生意很不好，一个买烧饼的人都没有。甲说：“好无聊”，乙说：“我也好无聊”， 为了让大家不无聊，甲、乙决定玩一个游戏。于是，真正的故事开始了。 甲花一元钱买乙一个烧饼，乙也花一元钱买甲一个烧饼，现金交付。 甲再花两元钱买乙一个烧饼，乙也花两元钱买甲一个烧饼，现金交付。 甲再花三元钱买乙一个烧饼，乙也花三元钱买甲一个烧饼，现金交付……
于是在整个市场的人看来（包括看故事的你）烧饼的价格飞涨，不一会儿就涨到了每个烧饼60元。但只要甲和乙手上的烧饼数一样，那么谁都没有赚钱，谁也没有亏钱，但是他们重估以后的资产“增值”了！
甲乙拥有高出过去很多倍的“财富”，他们身家提高了很多，“市值”增加了很多。 这个时候有路人丙，一个前路过的时候知道烧饼是一元一个，现在发现是60元一个，他很惊讶。 一个后，路人丙发现烧饼已经是100元一个，他更惊讶了。 又过了一个，路人丙发现烧饼已经是120元一个了，他毫不犹豫地买了一个，因为他是个投资兼投机家，他确信烧饼价格还会涨，价格上还有上升空间，并且有人给出了超过200元的“目标价”。 在烧饼甲、烧饼乙和路人丙“赚钱”的示范效应下，接下来的买烧饼的路人越来越多，参与买卖的人也越来越多，烧饼价格节节攀升，所有的人都非常高兴，但是很奇怪：所有人都没有亏钱。这个时候，你可以想见，甲和乙谁手上的烧饼少，即谁的资产少，谁就真正赚钱了；参与购买的人，谁手上没烧饼了，谁也就真正赚钱了！而且卖了的人都很后悔——因为烧饼价格还在飞快地涨。那到底谁亏了钱呢？ 答案是：谁也没有亏钱，因为很多出高价购买烧饼的人手上持有大家公认的优质等值资产，也就是烧饼。而烧饼显然比现金好，现金存进银行而获得的利息太少了，根本比不上价格飞涨的烧饼，甚至大家一致认为市场烧饼供不应求。
有人问了：买烧饼永远不会亏钱吗？当然不是。那哪一天大家会亏钱呢？ 比如市场上来了物价部门，他们认为烧饼的定价应该是每个一元——监管出现；也可能是市场出现了很多做烧饼的，而且价格就是每个一元——同样题材的股票出现；或者市场出现了很多可供玩这种游戏的商品——不同发行商出现；亦或是大家突然发现这不过是个烧饼——价值发现；也许是没有人再愿意玩互相买卖的游戏了——真相大白。
然而，如果有一天，任何一个假设出现了，那么这一天，有烧饼的人就亏钱了！那谁赚了钱？就是占有资产，也就是烧饼买得的人。
这个卖烧饼的故事非常简单，人人都觉得高价买烧饼的人是傻瓜，但当我们再回首看看我们所在的市场，和买卖烧饼的原理其实一样，最终谁地占有资产，谁就是赚钱的人，谁就是获得高的人。
所以，作为一个投资者，一定要把眼睛擦亮再擦亮，投资行为慎重再慎重。因为，你也很可能成为一个持有高价烧饼的路人。
针对此文，相比会有很多人提出各式各样的问题，为了便于统一回答，作者提前将观点阐明如下：
1.我全篇并没有讲我是看多或看空。
2.多空不是了，金融的本质就是要在泡沫中起舞，目的是让大家了解和帮助“抄底”和“逃顶”
3.我没有讲微观的作为“个人”我的房子涨价了，并且卖出获得套利，是我“个人”赚钱与否，我讲的是在“货币总量控制不变的假定”情况下。
4.无视（抓不住）上涨周期和逃不过下跌周期性质是一样的，无所谓多空。
5.态度：我更擅长的是整体资产配置，所以善于判断的是每种资产的轮动。目前我的观点是，房产作为一种资产，本身不具备太高的资产配置吸引力，我正逐步出清，配置到更有吸引力的方向，但未来也可能返回配置房产，不是非黑即白的站队。
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